长沙“520”楼市新政限购加码 带动湖南楼盘价格松动？

潇湘晨报5月20日讯 长沙楼市限购升级。限购区域内，长沙户籍家庭已有两套房、非长沙户籍已有1套房都失去了再买商品房的资格。手里的房子拿到不动产权证之后，也要再等两年才能交易。

长沙市住房和城乡建设委员会5月20日凌晨发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》。新规实施后，已有外地客户赶来长沙办理楼盘退筹手续。业内人士分析，预计三四季度部分楼盘会出现价格松动。

在长沙市委副书记、市长陈文浩日前表示长沙将探索土地招拍挂熔断机制，强调要加大土地供应，保障“面粉价格不高过面包价格”之后，长沙市住建委5月20日凌晨发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，并自公布之日起实施。

通知称，此举是为了加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护长沙市房地产住宅市场稳定有序。

《通知》主要内容如下：1.暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。2.对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。3.在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

3月18日，长沙推出新一轮楼市调控措施，此次新政是调控加码。

长沙市限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县（限经开区、星沙区域）。

新政分析

对已有2套房的长沙户籍家庭停售：

购买改善性住房受影响

政策：暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

点评：户籍家庭限购两套，那么对于限购区域内父母有房，自己已有一套房再买改善性住房的影响会很大。多位业内人士表示，“本市户籍家庭”的具体界定相关部门肯定还会出台解释细则。

鑫远集团执行总裁喻磊分析，此次加码让供需两端受到抑制，客户结构将发生明显变化，投资冲动将进一步而且是有效被抑制，二手房市场冷却将立竿见影。预计部分项目为吸引客群会推出优惠活动。住房市场受限，商办物业和商业公寓将分享一部分客流。

非长沙户籍需凭纳税或社保证明：

在长购房有效购买力减弱

政策：对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。

点评：限买限卖，一方面外地户籍人群因纳税或社保证明这一门槛而失去在长沙购房资格；另一方面，让长沙户籍有投资需求的群体有了买房后转手时间拉长的后顾之忧。双重压力下，在长购房有效购买力将减弱。

湖南中原地产分析，从户籍来看，4月成交客户中，市域占比来看，长沙市内占55%，地州市占35%，省外占10%；置业次数来看，在长首次置业客源结构中，市州人群占55%，比例最高，2次及3次置业的长沙户籍人口占比最大，分别为44%和25%。限购政策出台后，市州的占比会下滑。

取得产权证两年方可交易：

投资客拿房成本大幅提升

政策：在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

点评：根据国家统计局公布的二手住宅及分类价格的涨幅可以看出，长沙二手房在4月份成交火爆，价格攀升明显，长沙二手房环比涨幅居前。新政实施后二手房挂牌量将减少、投资客持观望态度，交易量下降。湖南中原地产表示，拿到不动产权证后两年才能卖房，按目前实际情况，基本意味着买一手房之后四到五年才能出手。已入手的投资客套牢，没入手的投资客不敢出手。

讲述

73个认筹客户只剩13个有资格

“准备了半年的开盘，80多个销售两千个认筹，我个人有73个认筹客户，新政一出来只剩13个有资格。”5月20日，长沙阳光城尚东湾一位置业顾问很无奈。

据记者了解，该楼盘蓄客已久，开盘预计800套房源，但认筹超4000人。20日一位从湘西赶到长沙阳光城办理退筹手续的客户说，之前是怕排队都排不上，新政策要求在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明，现在是没有资格买了。

另外，长沙限购加码后，一些销售商办产品的市场人员均开始鼓吹限购对于写字楼和公寓的利好。

此外，加码新政从5月20日即日起开始实施，对于当天之前未网签但已签约（或认购）的客户来说，是否又会面临大规模退房，此类“遗留问题”的后续具体落实情况将待进一步通知。

业内声音

部分楼盘可能出现价格松动

“520”新政一出台，立即在长沙房地产业内引发热烈讨论和关注。

这次调控加码“既控源头，又控需求；既杀投资，又抑刚改；全面升级，定向发力。由限价限签往限购限售转移，由限外向限外又限内蔓延，由限新到限新又限旧发展。”鑫远集团执行总裁喻磊对潇湘晨报记者表示。

资深业内人士江伟华认为，此次加码政策针对住宅发力，对商办市场是个利好，目前长沙商办库存巨大，住宅限购加码有利于加速商办产品的去化进程。

“二手房市场加入限制意味着买房之后四到五年才能出手。已入手的投资客套牢，没入手的投资客不敢出手，保护刚需、严打投机意图明显。”长沙克而瑞机构分析师认为。

“长沙楼市成交量将下滑，预计三四季度会出现部分楼盘的价格松动。”湖南建工置业营销策划负责人周事勇认为，本次政策是318限购政策的升级版，可以看出政府的调控决心，对楼市的影响巨大。“长沙本地限购2套，外地1年社保，按照目前的购房结构，预计30%-50%的购房者将会受限制，直接影响供需格局。”

“业内普遍仍认为下半年有大面积的楼盘大幅降价的可能性较小，房价趋稳。”湖南中原地产资源中心总经理陈世霞建议，未被限购的刚需购房者，在自己可承受的范围内，买房可直接入手改善型。

新闻链接

长沙118家房企被限制开发新项目

长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于全市房地产开发企业2016年度资质核查情况的通告》。

潇湘晨报记者梳理发现，企业名单中，核定的三级企业有536家，其中限制开发新项目企业66家，包括湖南岳麓山大学科技园发展有限公司、长沙奥克斯广场置业有限公司等。核定为四级企业有303家，其中限制开发新项目企业45家，包括长沙白光电池有限公司、长沙华都房地产开发有限公司、长沙华润房地产开发有限公司、长沙梦洁房地产开发有限公司等。核定为暂定资质的有225家，其中限制开发新项目企业7家。

（潇湘晨报 记者 刘李）